選擇加盟店面時應注意的四大法律風險-L7

選擇加盟店面時應注意的四大法律風險-L7

在實體店面的經營成本上,占比甚大的項目之一通常是租金,如果找到一個租金低的點,自然可以獲得利潤。

 

如果找到位在好地點的店面,透過其所帶來的來客數,可以讓加盟者事半功倍。

 

所以,選擇一個好的點,應該是決定加盟後的重要事項之一。

再者,由於加盟契約在營業地址的選取上面可能約定下面的類似約款:

 

「一、乙方之加盟店營業店址如下:高雄市前金區中正四路211號15-1。二、本契約有效期間內,乙方若欲變更營業店址,需經甲方事前書面同意。」

 

如加盟店未經同意任意搬遷營業店址,加盟契約內通常會約定加盟總部得終止契約或請求懲罰性違約金。

 

基此,對於創業者來說,在選定加盟店的營業地址前,需要審慎評估考慮,在選定後,未經加盟總部同意,再想要任意改變店址,可能會有不利的法律後果。

 

當然,如果簽立加盟契約時,對於店址尚未確定,或者有其他備案者,在簽約前,可先嘗試與總部協商,在契約上載明得變更店址或多增加幾個地址之約款,甚或約定一錠期間未找到店址者,可以退還全部加盟金。

 

一般來說,加盟總部對自己的目標客戶應有所了解,所以,如果加盟總部之專業能力足夠,並收到相對應之加盟授權金,加盟總部可以協助加盟者找到適合產品或服務之商圈及營業地址,並提供評估。

 

但,創業者需對自己的事業負最終責任,所以,除非加盟契約中約定由加盟總部決定開設地點,否則,總部提供的建議,還是由創業者負最終決定之責。

 

筆者依據經驗提供以下四大應注意之事項供加盟者參酌:

 

一、加盟契約是否有提供足夠的搜尋店址時間?

 

主要的問題在於,部分加盟契約的獲利模式在於加盟店向加盟總部訂貨,總部獲取訂貨之價差利潤,又或者,加盟契約中或約定收取每月一定比例或金額的加盟授權金。

 

所以,契約中會約定加盟店必須要開始營業的時間點,比如說:

「乙方應於簽訂契約後3個月內開始營業。」

 

如果創業者未遵期者,恐怕需負擔法律責任。

 

所以,請注意加盟契約所提供的搜尋時間是否足夠?

 

另外,如果加盟契約是約定由總部指定營業地址者,有時候總部只負責指定,但不負責簽訂租約,此時可能會發生租約金額過高,或者該地址已被他人租走的情況。

 

針對上面的狀況,創業者在簽約前,可能要與加盟總部商談,在加盟契約中增訂可以無條件終止加盟契約,且不須負擔違約金並全額返還加盟金的約款。

 

二、店址之土地使用分區是否可經營加盟事業?

 

讀者可能還有印象多年前台北師大夜市的新聞,當時是台北市長郝龍斌任內,由於師大夜市的吵雜及人潮引來當地居民的反彈,居民抗爭主張根據土管法,當地就是住三住宅區,而非商業區;依規定,「住三區」內的商家須臨接6公尺寬道路,餐飲業更須臨接8公尺以上道路。

 

但師大商圈巷弄多為6公尺以下,不少餐飲業無法申請合法,在居民要求油煙、噪音、路霸退出住宅區,將安寧生活空間還給居民後,市府強硬開罰,引來業者反彈[1]

 

近日更有北市知名牛肉麵店「林東芳」因為違反「台北市土地使用分區管制自治條例」而被迫關門,而都發局建築管理科科長林玄理在受訪時表示,其實遭到檢舉的大部分店家都是餐飲業,他也建議業者,在開業之前應該先了解北市土地的規範,只要上都發局網站都能查到土地的分區使用[2]

 

(示意圖,非林東芳牛肉麵)

前事不忘,後事之師。

 

加盟者選定店址前,應該要去各地主管機關查詢該店面所座落土地之使用分區,不同的使用分區針對可否商業使用?抑或,可以從事何種商業使用均有詳細之規定。

 

以台北市及高雄市來說,加盟者可以逕至都發局網站查詢土地使用分區,並可詢問都市發展局關於該區之使用限制。

 

三、使用執照之使用用途

 

每個場地建物登記都有使用執照,以及是否登記供商業使用。若要經營事業就必須變更建物用途,並將目前營業項目(例如餐飲)登錄於執照上:根據建築法第74條,攜帶原本的使用執照或副本、建築物變更用途說明書與變更用途後的結構計算書、室內裝修圖、設備圖等,就能前往地方政府的主管機關變更[3]

 

台北市政府為避免店家於租(購)裝潢後,才發現營業場所欲從事之營業使用行為,因違反「土地使用分區」、「建築用途」等法規而遭致投資成本付諸流水,公司(商業)申請設立、所在地變更及增加所營業務登記前或承租(裝潢)營業場所前,可事先檢送「營業場所土地使用分區管制與建築管理規定查詢表(預審表格)」逕洽本市建築管理工程處辦理預查,並函復審查結果是否符合都市計畫及建築管理法規,以降低營業場所之投資風險及商業得永續發展[4]

 

四、租賃契約應注意事項

 

好店面難尋,一旦找到加盟者必須要當機立斷,但簽立租賃契約前,有幾個部分要特別小心注意。

 

  1. 租賃標的

 

首先,要去確認出租人是否有權出租租賃標的?

 

單純依法觀之,任何人即使不是房屋或建物之所有權人,一樣可以出租該建物予任何人,比如說:二房東的情況。但,如果二房東依法不得轉租時,真正的所有權人可能透過訴訟的方式,請求目前占用房屋者返還房屋,此時承租者再回頭向二房東求償。

 

但在商業經營上,一個店址的經營不易,累積的口碑、來客數,無法輕易的帶到新的店址,更不用說在法院訴訟實務上,加盟者在證明因為店址被實際所有權人請求返還後所造成之營業收入損害之困難度甚高。

 

因此,比較單純的作法,會建議盡量跟房屋、建物及土地的所有權人簽立租賃契約是法律風險比較小的方式。

 

加盟主透過查閱房東的所有權狀及身分證,以確定是否為所有權人。

 

如若房東委託他人代理簽約者,除了上開文件外,建議也必須要查閱受託者的身分證及委託書。

 

其次,要確認租賃標的的範圍及內容。

 

租賃標的即代表加盟者簽立租約後可以使用的範圍,沒有在契約內容者,加盟者即無法使用。

 

舉例來說:租賃透天店面,其二、三樓均可透過一樓內部樓梯進入,如果租賃契約僅有記載某地址一樓者,並不代表簽約者可以使用二、三樓。

 

  1. 租期?

加盟者在簽立租約之租期時,建議要思考三件事:(1)多久可以還本?(2)加盟契約的授權期間為何?(3)可否續約?

 

(1)多久可以還本?

 

餐飲業在簽立租賃契約時,考量到投資之裝潢成本及租金等,如評估後需要五年始得以較低風險攤平裝潢等成本者,會考慮簽立五年之租賃期間,透過營業收入來攤提還本,並獲取利潤,如果約定的租期過短,且未約定續約之約定者,一旦租期屆至,出租者不同意再承租者,加盟者所投入的裝潢成本恐怕就要打水漂了。至於期間多長才適當?仍需由各加盟者去審酌業種及預期獲利等諸多因素為判斷。

 

(2)加盟契約的授權期間為何?

 

一般加盟契約會約定加盟者需在經同意的的地點經營,不得任意停止營業,所以租約的長短,需同時考慮加盟契約的授權期間。

 

(3)可否續約?

 

如果店面真的經營成功,獲有利潤,租賃期滿,加盟店可能會希望在該店址繼續營業,此時就面臨到,可否續約之問題?

 

當然最好就是跟房東約定好,租賃期滿前三個月,加盟店提出續約之通知者,房東應依原租賃條件同意承租。

 

但實際上,房東通常會希望可以續約時增加租金之數額,所以,在租賃契約上應該載明房東應同意續約之要件,並預先就租金數額部分預定雙方先行協商,協商不成時,如何定租金數額予以約定為宜。

 

  1. 修繕義務?

關於租賃標的的修繕義務應如何約定?依民法預定的規定是由房東負責修繕,比如說房屋漏水,應該是房東負擔修繕責任,但此部分之修繕義務可以透過契約予以變更。所以,加盟者要特別注意契約中是否有將修繕義務改由承租者負擔。

 

  1. 可否提前終止?

 

商業的經營,如果成功當然甚好,但如不幸失敗或因為與加盟總部的糾紛,無法繼續經營下去時,可否提前終止租約呢?

 

一般在書店所買的租賃契約,通常都不會授權加盟者可以提前終止,因此如果遇到上面的狀況,房東又不願意提前終止時,加盟者縱使未使用租賃標的,恐怕仍然要負擔租金及違約之法律責任。

 

因此,在簽立租賃契約時,可以考慮將提前終止的約款加入租賃契約中,以避免前開的法律風險。

 

但相對應的也要注意契約中是否有約定房東可以提前終止?如有,房東依約提前終止時,加盟者所投入的裝潢成本是否可以回收?如無法回收時,應避免此種約款出現在契約當中。

 

法律只保護懂法律的人

 

開一間店不容易,加盟者有許多事務需要學習,如果遇到好的加盟總部,加盟總部有配合之法律顧問,加盟者可以透過加盟總部獲得此部分之法律風險控管,但如果沒有的話,加盟者自身也可以持租賃契約諮詢律師,以降低創業路上的法律風險。

 

 

高雄律師

林岡輝律師

108.10.25

 


[1] 2019-06-01 12:34聯合報 記者魏莨伊╱即時報導,師大夜市住戶出動升降車抗議:堅決反對住三特,來源網址:https://udn.com/news/story/7323/3846937

[2]  記者陳俐穎 / 綜合報導 2019/5/27,今日新聞,開店不踩雷 北市開業小心「住三區」規範,來源網址:https://reurl.cc/M74Zx4

[3]  黃沛聲,餐飲創業前衝動的代價──你確定「料理」好簽約、租屋跟街訪鄰居的雞毛蒜皮事了嗎?,來源網址:https://reurl.cc/RdWbq6

[4] https://tcooc-co.gov.taipei/cp.aspx?n=673CD3B92F26F514

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