租賃住宅市場發展及管理條例點交程序之評析

租賃住宅市場發展及管理條例點交程序之評析

 

租賃住宅市場發展及管理條例(下稱租賃專法)施行前,一般民眾出租房屋,大多使用書局所提供的契約版本、或自網路上抓取租賃契約,如房東未修改上開契約時,大部分的契約會有類似:「第十七條:租賃期滿遷出時,乙方所有任何傢俬雜物等,若有留置不搬者,應視作廢物論任憑甲方處理,乙方決不異議[1]。」之約款。

 

但上開約款並未提及出租人(即房東)可否開鎖進入,因此如出租人真開鎖進入,出租人恐有遭房客提告侵入住宅罪及成罪之風險[2]。從而,大部分情況下,律師不會建議房東開鎖進入。

如租賃契約經過公證,且承租人於租賃契約屆期未遷出者,出租人得持公證書聲請強制執行。然,如租賃契約未公證者,出租人應依法提起訴訟,取得確定判決或假執行宣告後,再透過強制執行使承租人自其所有之房屋之遷出。

 

衡諸法院受理的案件數量甚大,一審之審理期間,恐怕至少需半年以上,始可獲得一審判決,所以出租人欲取得確定判決至收回房屋,需花費相當之時間。再者,因承租人拒絕搬遷、抑或音訊全無,承租人之經濟狀況大多不佳。從而,縱出租人對承租人提起請求不當得利之訴訟,並獲法院判決勝訴確定,然因承租人名下無財產的機率甚高,出租人最後實際獲償的機率並不高。

 

立法者在制定租賃專法[3]時,為避免租賃住宅之租賃契約屆期或終止,承租人卻先行搬離租屋處或不願配合交還房屋,出租人無法辦理點交及進行整理,迭生爭議,爰參考現行房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第十三點,訂定租賃專法第12條規定第1項規定。另租賃契約屆期或終止後,就承租人租賃住宅內之遺留物,出租人應先以催告程序通知取回遺留物,如承租人仍未取回者,授權出租人得處置其遺留物之權限,以保障租賃關係之處理,故參考現行房屋租賃定型化契約範本第十六條爰訂定第2項規定。筆者謹先依目前主管機關函釋說明如何適用本規定?進一步說明實務上運用之疑義,再進一步說明筆者之建議。

 

壹、租賃專法點交程序之概述:

 

租賃專法第12條規定:「租賃契約消滅時,租賃住宅之返還,應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為完成點交。

 

前項點交後尚有遺留物,除租賃當事人另有約定外,經出租人定相當期限催告仍不取回時,視為拋棄其所有權,其所需處理費用,得由押金扣除,不足者,出租人得請求承租人給付。」

 

依照內政部台內地字第1090260647號令函釋:「一、租賃住宅市場發展及管理條例第12條第1項規定所稱點交,指承租人返還租賃住宅及附屬設備予出租人,且租賃雙方會同確認其數量及狀態之程序。二、完成點交後,承租人及出租人之關係如下:(一)承租人就租賃住宅及附屬設備,不負保管責任。(二)出租人就租賃住宅得自由使用收益及依民法或其他法律規定行使相關權利。(三)租賃住宅屋況或附屬設備,因可歸責於承租人之事由,致生毀損或滅失者,出租人仍得依契約或法令規定向承租人請求損害賠償。」

 

因此,租賃契約期限屆至或終止時,租賃當事人應該共同辦理點交,即承租人返還租賃住宅及附屬設備予出租人,且租賃雙方會同確認其數量及狀態。

 

如承租人已先行搬離租屋處、或不願配合交還房屋,不管承租人是否居住於租賃住宅內[4],經出租人定相當期限催告承租人仍不會同者,視為完成點交,出租人就租賃住宅得自由使用收益及依民法或其他法律規定行使相關權利,且,租賃住宅屋況或附屬設備,因可歸責於承租人之事由,致生毀損或滅失者,出租人仍得依契約或法令規定向承租人請求損害賠償。

 

至於出租人遺留屋內之物品,除雙方另有約定者外,出租人可以依上開規定再定相當期限催告承租人取回,承租人屆期仍不取回者,視為承租人拋棄其所有權,針對拋棄遺留物所生的費用,出租人得由押金扣除,不足者,出租人得請求承租人給付。

 

因此,依照上開內政部及法務部的解釋函令,針對出租供居住使用之建築物,租期屆至或租約終止,承租人悶不吭聲就搬走,拒絕返還房屋、或音訊全無,出租人得定相當期限催告承租人,待相當期限經過後,將視為點交,出租人可以開鎖進去屋內[5] [6]

 

出租人進入屋內,發覺承租人在屋內尚有遺留物時,出租人可再定相當期限催告承租人,如承租人猶置之不理,出租人可以將屋內屬於承租人的東西丟掉。

 

依租賃專法之規定,不管是視為點交或將遺留物視為廢棄物之前提均係出租人依相當期限為催告。

 

至於相當期限為何?應係指承租人準備點交之合理期間,以及搬遷遺留物品之合理期間。然何謂相當?恐尚有待實務判決形成見解。

 

另立法過程中內政部主管官員王司長靚琇曾就相當期限表示:「這部分還是要回到雙方簽定的契約,因此,所謂訂『相當期限』,應該是在契約裡規範應約定事項時,就會事先訂定;至於限期會是多久?這要看雙方合意」之意見[7],應頗值參考。

 

此外,催告之方式,法並無明文限定,如當事人雙方未特別約定者,應認為不管是訴訟外為之,包含存證信函或簡訊等,或於訴訟上以書狀或言詞向他方表示意思表示者,均認為已有催告之法律效果[8]

 

貳、運用點交程序規定之疑義:

 

一、催告之相當期限不足之法律效果:

 

如出租人催告期限過短或未定期限,點交是否仍發生效力?拋棄遺留物品之適法性是否將會受到影響?

 

如站在保護承租人之立場,催告期限過短,或未定期限,應認催告不生效力,出租人不得點交,且就遺留物品之拋棄處分應產生無權處分及侵權行為之效果。

 

如站在本規定出租人得適用本規定點交之前提為租賃期限屆至或終止時,承租人依法本即應配合辦理點交及自動搬遷,催告已屬給予額外之恩惠,於催告期限過短或未定期限時,逕認催告無效者,恐忽略出租人應受法律保護之利益[9]。此時催告之效力為何?或可參考民法第440條催告租金之法律效果,即催告期限過短而不相當或未定期限者,於催告到達承租人後,延長至相當期限,仍發生催告之效力。

 

然如出租人催告期限過短,且期限一屆至,出租人立即將承租人遺留物品拋棄者,恐怕將無法適用上開見解,讓催告延長至相當期限,仍發生催告之效力。從而,出租人拋棄承租人遺留物品之法律效果將構成無權處分及侵權行為,應對承租人負損害賠償責任。

 

二、催告之地址:

 

催告不限於一定之方式,可以言語、簡訊、電子郵件或社群媒體之訊息等方式為之,然訴訟上如何證明?如以言語催告者,或可以用錄音之方式,錄得雙方對話之內容為之。然簡訊或電子郵件等其他方式,承租人如抗辯未受領時,除部分社群媒體,承租人閱讀訊息時,將會標記已讀之效果外,出租人欲舉證已使承租人受領催告之通知,恐需再多所思量。

 

因此,針對非對話之催告,為降低日後舉證之難度,宜採存證信函方式為之。然,誠如學者陳冠甫律師所述:「若是承租人居無定所,如何催告?是否需花費更大的程序成本(例如:向法院聲請)始能完成該催告義務?[10]」。

 

進一步衍生之問題,如催告地址不正確,導致催告不合法時,出租人猶拋棄承租人之遺留物,是否需負擔侵權行為之損害賠償責任?從而,本立法規定上看起來立意良善,但運用執行上,恐係對出租人的請君入甕。

 

三、侵入住宅罪之疑義:

 

租賃專法修法前,因雙方當事人之契約未就租賃期限屆至或終止後,出租人得進入租賃住宅約定,從而,出租人任意進入有構成侵入住宅罪之風險。

 

修法之後,如承租人未居住於住宅內,出租人依租賃專法第12條規定辦理催告程序者,產生視為點交之法律效果時,出租人就租賃住宅得自由使用收益及依民法或其他法律規定行使相關權利,即依法將可進入租賃住宅內。從而,出租人主觀上應認為其有法律上正當理由得進入租賃住宅,且客觀上亦取得進入租賃債宅之權限[11],似無法認為出租人有何無故侵入住宅之犯行或犯意。故,出租人構成侵入住宅罪之機率應大幅降低。

 

崔媽媽基金會義務律師劉琦富律師認為:「這條立法委員自行修訂加入的條文,不僅解釋上會有問題,比方說什麼是視為『完成點交』?占有是一種事實狀態,法律可以擬制房東完成點交嗎?如果房客還住在租屋處,房東又適用專法12條視為完成點交,那麼這間房屋到底誰才是占有人?是房東嗎?如果是房東的話,房客會不會有觸犯侵入住居罪的問題?是房客嗎?如果是房客的話,那麼在房客繼續居住在裡面的情形下,房東會不會有觸犯侵入住居罪的風險[12]?」,即如適用租賃專法第12條規定,且,房客繼續居住在裡面的情形下,房東是否有觸犯侵入住宅罪之風險,劉琦富律師抱持懷疑之態度,房東或有可能觸犯侵入住宅罪。

 

對此筆者有幾點意見:

 

(一)租賃專法第12條條文中關於催告後視為點交或視為拋棄所有權之制度雛形,早於法案初擬階段即已存在,非立法者自行修訂加入:

 

針對租賃專法第12條之條文規定,依內政部所出版之租賃住宅市場發展及管理條例立法實錄[13]記載:「一、法案初擬階段…(三)研擬草案初稿:內政部委託財團法人崔媽媽基金會研究團隊辦理租賃住宅法(草案)研擬案,內政部地政司同仁與該團隊於105年7月至8月期間密集召開5次工作會議積極整合草案條文,該團隊於同年8月18日交付租賃住宅法(草案)委外研擬報告(附件三-五)。二、法案研商階段105年8月10日、8月23日、8月30日及9月2日召開4次草案跨部會研商會議討論(紀錄詳附件三-四、三-六至三-八)完竣,於105年9月完成『住宅租賃管理條例草案』送內政部法規會審查」。

 

進一步檢視崔媽媽基金會受內政部委託之研擬報告,即附件三-五 交付「租賃住宅法(草案)委外研擬案」報告,其所出具之草案第十四條為:「第十四條 (契約終止返還住宅) 租賃住宅之返還,應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續。租賃之一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為完成點交。 前項點交後尚有遺留物,除當事人另有訂定外,出租人得定相當期限催告搬離,逾期仍不搬離時,視為廢棄物,其處理所需費用,由押金扣抵,如有不足,出租人得向承租人請求給付不足之費用。」、立法理由:「一、為避免部分承租人已先行搬離租屋處或不願配合交還房屋,出租人無法辦理點交及進行整理,迭生爭議,爰參考現行房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第十三點爰訂定第一項規定。二、 租賃關係終止後,就承租人租賃住宅內之遺留物,出租人應先以催告程序通知搬離,如承租人仍未搬離者,授權出租人得處置其遺留物之權限,以保障租賃關係之處理,故參考現行房屋租賃定型化契約範本第十六條爰訂定第二項規定。」,上開崔媽媽基金會所提出之草案與現行條文間,雖有部分文字的差距,但租賃之一方未會同點交或視為點交後於租賃住宅尚有遺留物時,出租人可透過相當期限之催告獲得視為點交以及將遺留物視為廢棄物之法律效果。

 

嗣,105年8月10日(星期三)下午14時30分「住宅租賃管理條例」草案研商會議所附住宅租賃管理條例草案第十五條:「第十五條(契約終止返還住宅) 租賃住宅之返還,應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續。租賃之一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為完成點交。 前項點交後尚有遺留物,除當事人另有訂定外,出租人得定相當期限催告搬離,逾期仍不搬離時,視為廢棄物,其處理所需費用,由押金先行扣抵,如有不足,出租人得向承租人請求給付不足之費用。」、立法理由說明:「一、 為避免部分承租人已先行搬離租屋處或不願配合交還房屋,出租人無法辦理點交及進行整理,迭生爭議,爰參考現行房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第十三點爰訂定第一項規定。二、 租賃關係終止後,就承租人租賃住宅內之遺留物,出租人應先以催告程序通知搬離,如承租人仍未搬離者,授權出租人得處置其遺留物之權限,以保障租賃關係之處理,故參考現行房屋租賃定型化契約範本第十六條爰訂定第二項規定。三、轉租人處理點交及遺留物之規定得準用出租人,爰訂定第三項規定。」

 

時至105年8月23日(星期二)下午2時研商「住宅租賃管理條例」條文草案第2次會議,上開草案第十五條規定之條次及內容均修正如下:「第十四條(租賃契約終止返還住宅) 租賃契約屆期或終止時,其租賃住宅返還,應由租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之一方未會同點交,經他方訂定期限催告仍不會同者,視為完成點交。前項點交後尚有遺留物,除當事人另有約定外,出租人得定相當期限催告搬離,逾期仍不搬離時,視為廢棄物,其處理所需費用,由押金扣抵,如有不足,出租人得向承租人請求給付不足之費用。」,其立法理由則為:「一、 條次變更。二、 為避免租賃契約屆期或終止承租人卻先行搬離租屋處或不願配合交還房屋,出租人無法辦理點交及進行整理,迭生爭議,爰參考現行房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第十三點爰訂定第一項規定。三、 租賃契約屆期或終止後,對承租人租賃住宅內之遺留物,出租人應先以催告程序通知搬離,如承租人仍未搬離者,授權出租人得處置其遺留物之權限,以保障租賃關係之處理,故參考現行房屋租賃定型化契約範本第十六條爰訂定第二項規定。」,其規定之文字及立法理由均與現行條文之規定十分接近。

 

基此,本規定視為點交或視為拋棄所有權之設計,並非立法者臨時所增訂,而需視為神來一筆,無法解釋。反之,上開設計於法案初擬、研商階段即已存在。

 

另,崔媽媽基金會於上開草案之總說明:「第二,糾紛處理程序煩雜及冗長,令雙方卻步。當前未有積極有效的協商機制(欠缺多元糾紛處理機制),尤其住宅租賃糾紛標的金額偏低,突顯調處、仲裁或訴訟的時間和費用成本過高。」,實可推知上開草案中第十四條(契約終止返還住宅),應係為有效處理解決承租人不返還房屋導致出租人所耗費之時間和費用成本過高之爭議。從而,解釋現行租賃專法第12條規定時,實宜考慮此立法沿革。

 

至,立法者是否有於修法過程中自行修訂加入租賃專法第12條規定?

 

106年5月18日(星期四)9時1分至17時28分內政委員會審查租賃住宅市場發展條例草案第2次會議,江永昌委員曾對草案第六條之七提修正動議,並發言如下:「江委員永昌:為避免租賃契約屆期或是終止,承租人先搬離租屋處不願意配合交還,因為實務上常常發生房東、房客點交時有問題,這部分會產生爭議,所以我們針對這部分提出修正動議,承租人在租賃住宅內的遺留物,看是由出租人用催告的程序通知,或是承租人該怎麼取回,針對這部分做一個規範,保障租賃關係,以上。」,其提案條文規定約略為:「第六條之七 住宅租賃契約消滅時,租賃住宅之返還,應由當事人雙方共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交,經他方訂定期限催告仍不會同者,視為完成點交。 前項點交後尚有遺留物,除當事人另有約定外,經出租人定相當期限催告仍不取回時,視為拋棄其所有權,其所需處理費用,得由押金扣除,不足者,出租人得請求承租人給付。」

 

比對上開草案與現行條文之規定,兩者之內容已幾近相同,但,關於條文中之視為點交或視為拋棄所有權之制度設計,並非由江永昌立法委員優先提出或創設。從而,在解釋租賃專法之視為點交或視為拋棄所有權時,不宜以這條立法委員自行修訂加入的條文,即推論解釋上會有問題。

 

更進一步的說,在歷史解釋上,應溯源至崔媽媽基金會基金會受內政部委託之研擬報告,即附件三-五 交付「租賃住宅法(草案)委外研擬案」報告,再妥為解釋,恐較能符合歷史解釋之要求。

 

(二)「視為點交」之適用情形應予限縮

 

就點交之定義,參酌立法理由、文義解釋及主管機關之函釋應可解釋為:「承租人返還租賃住宅及附屬設備予出租人,且租賃雙方會同確認其數量及狀態」,從而,所謂之點交包含承租人自行解除占有,並將占有移轉予出租人。準此,立法技術所擬制之「視為點交」,或可解釋為視為承租人已解除占有,並返還租賃住宅及附屬設備予出租人,且已確認數量及狀態。

 

如承租人未居住於住宅內,出租人依法進入住宅並將遺留物品拋棄時,透過法律擬制為承租人有解除占有之意思,即拋棄實際占有租賃住宅,且出租人進入後透過實力實際占有住宅,解釋上應尚可操作。

 

如承租人仍居住於住宅內,因參酌上開內政部關於點交之解釋,係授權出租人得進入住宅內使用收益或處分,並未授權出租人得逕自以強制力將承租人驅趕至屋外。進一步說,縱上開條文規定係擬制承租人自行解除占有,如承租人強烈表彰出無解除占有之意思,在屋內持續生活者,上開規定仍未授權出租人得逕自以強制力解除承租人之占有。

 

另參酌強制執行法第99條規定:「債務人應交出之不動產,現為債務人占有或於查封後為第三人占有者,執行法院應解除其占有,點交於買受人或承受人;如有拒絕交出或其他情事時,得請警察協助。」,執行法院透過強制力解除債務人之占有後,始有點交予權利人之可能。現承租人仍實力支配租賃住宅,法又無授權出租人得以強制力解除承租人之占有,難認可發生視為點交之法律效果。

 

再者,如將視為點交解釋為視為移轉占有,現承租人仍居住於屋內,出租人恐仍需提起訴訟始能獲得強制力來實現其權利,即出租人需提起所有物返還請求權之訴訟,主張其為所有權人且對方無權占有,請求法院判准命對方遷出並返還租賃住宅予出租人。然,居住於租賃住宅內之承租人至訴訟時,可能反主張因法律規定業視為點交,其已視為解除占有,從而,其法律上並未占有租賃住宅,是以,出租人主張所有物返還請求權並無理由,其目前的狀態,屬於法律所創設或允許之狀態。

 

審酌法律條文規定之解釋,不應使租賃住宅之所有權人淪落至無法主張所有物返還請求權,且獲得租金實際清償之機率甚低之困境,針對本條文視為點交之適用對象似應限縮至於租賃契約屆期或終止,承租人尚居住於租賃住宅,單純不願配合交還房屋之情形。

 

如採取限縮之解釋,將本法僅限於承租人未居住於租賃住宅者,就承租人單純不願返還租賃住宅之情況,實與修法前承租人不願返還租賃住宅之情況並無二致,從而,出租人如明知承租人尚居住於租賃住宅,仍任意進入租賃住宅者,恐仍有觸犯侵入住宅罪之風險。

 

 

四、如承租人居住於租賃住宅者,出租人強制驅趕承租人者,出租人恐有構成強制罪之風險、另如出租人將承租人以外之物品拋棄者,出租人恐另有涉毀損罪之疑義:

 

鑑於主管機關目前就視為點交之適用情形並未區分承租人是否居住於住宅內,如出租人踐行催告程序,開鎖進入屋內,發覺承租人尚於屋內生活,想像上不排除有可能引發出租人使用強制力驅趕承租人之情事,則出租人恐怕因此涉犯強制罪、傷害罪等犯行。

 

再者,審酌契約之相對性,以及租賃專法第12條第2項之文字規定,點交後尚有之遺留物,出租人應僅得拋棄承租人之所有物。至租賃住宅內之遺留物為其他同住家人,諸如配偶或成年子女者,上開規定並無授權出租人拋棄。從而,如出租人明知屋內之物品非出租人所有,猶逕自拋棄者,恐怕有構成毀損罪之犯行之可能。

 

參、本文建議:

 

一、主管機關應就相當期限提供建議,且租賃契約當事人宜約定相當期限:

 

相當期限之定義不明,如未定期限或催告期限不相當時,催告不合法者,有可能導致出租人需承擔無權處分遺留物之損害賠償責任,進而導致出租人不敢運用本條規定,有效率地收回租賃住宅,反致立法目的落空。從而,主管機關實宜考慮針對房屋之坪數、租期,提供相當期限之建議,俾利出租人有具體操作之期限。

 

再者,在主管機關就相當期限有具體之建議之前,租賃契約當事人為避免相當期限在法律上解釋之不確定性,實可於契約中針對視為點交、視為廢棄物之相當期限予以約定,應可降低此種法律風險。

 

二、租賃專法第12條規定應僅限於承租人未居住在住宅內之情況:

 

鑑於租賃專法並未授權出租人可取代國家獨占武力之地位,即未授權出租人得以強制力將居住於租賃住宅內之承租人驅離之權限,以及出租人日後尚需進行訴訟,如允許視為點交等同於視為移轉占有,將導致訴訟上出現承租人得抗辯其業已移轉占有,此種與現實狀況嚴重出入之抗辯。

 

另,針對出租人單方終止租賃契約時,契約當事人雙方針對契約是否有終止事由產生爭議時、抑或租賃期限屆至,承租人主張兩造間已構成不定期租賃時,均更容易出現承租人居住於住宅內,拒絕搬遷之狀況。

 

如斯時允許出租人得運用本規定點交,進而以強制力驅離承租人者,誠如劉琦富律師所擔憂之情事:「今天如果再來幾個惡房東,用莫須有的事由終止租約,然後就可以用條例12條強迫房客搬出去,之前的惡房東只是騙錢就已經引起這麼大的民怨了,未來的惡房東如果濫用這一條條文,我們可以預見的是一定會發生房客回家發現東西都被搬空或者是房東強搬房客東西發生肢體衝突,甚至衍生社會事件的可能[14]」。

 

基此,就租賃專法第12條應限縮解釋於承租人業未居住於住宅內,猶拒絕搬遷之情況。

 

三、租賃專法第12條應予修正:

 

現代法治國家,原則上應由國家獨占強制力,且審閱崔媽媽基金會設計視為點交、視為廢棄物之制度,係源於糾紛處理程序煩雜及冗長,調處、仲裁或訴訟的時間和費用成本過高,或可謂國家於租賃糾紛之處理失能。然,此應無法作為國家轉嫁其應負之權力及義務予私人之正當化理由。

 

另,出租人行使終止權時,如依上開函釋,放任由出租人單方認定,並視為點交時,居於經濟弱勢之承租人業已流落街頭,斯時承租人之人身自由,真低於財產權之保障?不免感嘆人真不如物?又,文明國家讓民事糾紛淪落為人民彼此間之實力決鬥,是否允當,應有相當大之疑義。

 

基此,租賃專法第12條規定,恐應思索如何針對租賃設計較為快速之程序及制度,並使承租人之權益獲相當之保障,始維人性尊嚴。

 

肆、結論:

 

租賃專法第1條針對本法之立法目的為:「為維護人民居住權,健全租賃住宅市場,保障租賃當事人權益,發展租賃住宅服務業,特制定本條例。」,然,如真依主管機關之函釋解釋結果,對承租人之居住權益影響實屬重大。

 

此外,運用租賃專法第12條時,關於相當期限之認定、未依法催告之法律效果、視為點交在運用上之困境、以及出租人可能需負擔侵入住宅等刑事責任、或侵權行為之賠償責任,均有相當困擾。從而,筆者建議主管機關應就相當期限提供建議,且租賃契約當事人宜約定相當期限,並限縮租賃專法第12條規定之適用範圍。

 

最後,為求落實承租人之居住權益,及健全租賃住宅市場,筆者建議就租賃專法第12條規定再予通盤檢討與修法為宜。

高雄律師

林岡輝律師


[1] https://www.minheng.com.tw/pdf/003/C06.doc (最後瀏覽日期:110.10.25)

[2] 臺灣嘉義地方法院108年度嘉簡字第896號判決

[3] 內政部台內地字第 1080270038 號函「按租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)第 3  條第 1款及第 4  條分別規定「租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物。」及「租賃住宅有下列情形之一者,不適用本條例規定:一、供休閒或旅遊為目的。二、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理。三、由合作社經營管理。四、租賃期間未達三十日。」是以,建築物如為出租供居住使用者,除有租賃條例第 4  條規定之情形外,均有租賃條例之適用」。

[4] 法務部法律字第 10803510750 號函:「租賃住宅市場發展及管理條例第 1、12  條、民法第 455  條規定參照,租賃契約消滅時,租賃住宅返還點交程序或方式,係依條例第 12 條規定。惟該條條文似未區分租賃契約消滅時,承租人居住於租賃住宅內或承租人無居住事實或他遷不明等不同情形,而有不同之規範,故主管機關擬區分不同情形而訂定相異之出租人取回租賃住宅程序,其依據為何,宜審酌條例立法意旨,本於權責予以釐清」

[5] 109-04-08內政部於其網頁宣導內容如下:「所謂「點交」就是房客將租賃住宅、設備(如鑰匙、傢俱或家電)還給房東的程序,房客如果沒有會同點交,房東可限定一定期間要求房客進行點交,如果在期限內還是沒會同,房東就可以取回租賃住宅。反之,房客限定一定期間,房東仍未會同點交時,房客則對租賃住宅及傢俱等設備不負保管責任」,來源網址:
https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/89?mcid=3894  (最後瀏覽日期:110.10.25)

[6] 「從租賃條例的立法解釋上,租賃條例第12條之立法理由是為了避免租賃契約屆期或終止承租人卻先行搬離租屋處或不願配合交還房屋,出租人無法辦理點交及進行整理。據此,若為前者之情形,當無疑慮。若為後者之情況,承租人在終止租約後,仍然不願意配合返還房屋,在法院確定判決該合法終止之事由存在者,則當然可以解為視為點交完成,或是進行強制執行程序,以利出租人收回房屋。反之,倘若無民事確定判決或其他可資證明終止契約為無效,則此時自不會因此而有本條所稱租賃契約因終止而消滅之問題」,請參陳冠甫律師著,租賃住宅市場發展及管理條例施行後之實務總檢討,公證法學第17期,頁41。

[7] 內政部所出版之租賃住宅市場發展及管理條例立法實錄,頁422。來源網址:,uhttps://www.land.moi.gov.tw/Other/20210813160321w.pdf   (最後瀏覽日期:110.10.25)

[8] 最高法院39年台上字第554號判例雖係針對催告租金之方式所為之闡釋,然基於體系解釋,上開判解於本條規定之催告亦應得予適用。

[9] 吳啟賓著,租賃法論,新學林,修訂二版,頁50至51。

[10] 同前註6,頁37。

[11] 「刑法第306條之罪,重在保護個人之居住權益,即個人居住之場所有不受其他人侵入留滯其內干擾與破壞之權利,故該條第1項之罪係以未經同意無故進入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦為構成要件。而所謂「無故侵入」,係指行為人無權或無正當理由,或未得住屋權人之同意,而違反住屋權人之意思,以積極作為或消極不作為之方式進入他人之住宅或建築物,至其係公然或秘密、和平抑或強行為之,均非所問。又有無正當理由而侵入,其理由正當與否,應以客觀標準觀察,凡法律、道義、習慣等所應許可,而無背於公序良俗者,始可認為正當理由」臺灣高等法院高雄分院107年度上易字第527號刑事判決參照。

[12] 劉琦富:租賃專法裡的魔鬼,悄悄現身,來源網址:
https://tw.appledaily.com/forum/20191031/JVWRWSYQ2K7JNM2UH7LGXZ2ETE/ (最後瀏覽日期:110.10.25)

[13] 同前註7,頁5至6。

[14] 同前註12。

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